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Ihre Fragen und Anliegen
- Sie benötigen Unterstützung im Rahmen einer Streitigkeit mit Ihrem Mieter oder Ihrem Vermieter?
- Das Mietverhältnis wurde gekündigt und Sie möchten die Rechtmässigkeit der Kündigung des Mietvertrags prüfen?
- Sie möchten als Mieter eine Mietzinsreduktion (z.B. infolge einer Senkung des Referenzzinssatzes) beantragen oder als Vermieter eine Mietzinserhöhung durchsetzen?
- Es bestehen Mängel am Mietobjekt, die vom Vermieter zu beheben sind?
- Ihr Mieter hat Schäden in den Mieträumlichkeiten verursacht?
- Als Mieter sind Sie auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses angewiesen oder Sie möchten als Vermieter die verlangte Erstreckung prüfen lassen.
Unsere Unterstützung
- Wir beraten Sie in sämtlichen Bereichen des Mietrechts und des Pachtrechts.
- Gerne vertreten wir Ihre Interessen in mietrechtlichen Streitigkeiten vor Gericht oder im Rahmen von aussergerichtlichen Vergleichsgesprächen.
- Auf Wunsch kann für ein erstes, umfassendes Beratungsgespräch eine Pauschale vereinbart werden, damit Sie vollumfängliche Kontrolle über die Kosten haben.
- Wir vertreten sowohl Mieter als auch Vermieter.
Mängel am Mietobjekt
Mängel an der Mietwohnung führen häufig zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt so zu unterhalten, dass es zum im Mietvertrag vereinbarten Zweck taugt. Ein Mangel liegt vor, wenn beispielsweise eine Wohnung nicht zum Wohnen taugt. Auch handelt es sich um einen Mangel, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss Zusicherungen abgegeben hat, die nicht eingehalten werden. Dabei richtet sich nach objektiven Massstäben, ob eine Wohnung oder ein Geschäftsraum zum vertraglich vereinbarten Gebrauch tauglich ist. Liegt ein Mangel vor, rechtfertigt dies allenfalls zu einer Mietzinsreduktion.
Die Erstreckung des Mietverhältnisses
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus kann verlangt werden, auch wenn die Kündigung weder nichtig noch anfechtbar ist. Die Voraussetzung hierfür ist, dass die Beendigung Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeutet, welche das Interesse des Vermieters an der Kündigung überwiegt (Art. 272 OR). Dabei gelten insbesondere finanzielle, berufliche und familiäre Aspekte als Härtegründe. Mit der Erstreckung wird dem Mieter mehr Zeit eingeräumt, um ein Ersatzobjekt zu finden. Eine Härte kann beispielsweise mit vergeblichen Suchbemühungen nachgewiesen werden, hierfür empfiehlt es sich, Belege über Suchbemühungen aufzubewahren. Bei Wohnungen beträgt die maximale Erstreckungsdauer vier und bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Während dieser Zeit können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
Kündigung von Mietverträgen
Welche Termine für die Kündigung eines Mietvertrags gelten, richtet sich in erster Linie nach dem Mietvertrag. Enthält der Mietvertrag keine Angaben dazu, gelten die ortsüblichen Termine. In Frauenfeld beispielsweise sind die ortsüblichen Kündigungstermine am 31. März, 30. Juni und 30. September. Zwingend einzuhalten ist dabei die Kündigungsfrist. Bei Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei, bei Geschäfträumen mindestens sechs Monate. Soll beispielsweise die Wohnung auf den 31. März gekündigt werden, so muss das Kündigungsschreiben in der Regel drei Monate vorher, also Ende Dezember beim Vermieter eingehen. Ausschlaggebend für die Einhaltung der Frist ist nicht der Poststempel, sondern der Tag an dem der Brief beim Vermieter eintrifft oder bei der Post abholbereit ist.
Gericht und Schlichtungsbehörde
Wenn Streitigkeiten zwischen den Parteien eines Miet- oder Pachtverhältnisses von Wohn- und Geschäftsräumen nicht durch Dialog und Verhandlung gelöst werden, ist ein Schlichtungsverfahren und danach allenfalls danach ein Gerichtsverfahren erforderlich. Bei Meinungsverschiedenheiten in mietrechtlichen oder pachtrechtlichen Fragen ist vor Einleitung eines Zivilprozesses beim Gericht ein Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht durchzuführen. Die Schlichtungsbehörde setzt sich zusammen aus einer vorsitzenden Person und je einem Mieter- und Vermietervertreter. Eingeleitet wird das Schlichtungsverfahren durch das Einreichen eines Begehrens durch die klagende Partei. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht ist kostenlos. Kommt keine Einigung zustande, muss beim zuständigen Bezirksgericht eine Klage eingeleitet werden. Dieses Verfahren ist kostenpflichtig.
