Ausgangslage
Grundsätzlich kann ein unbefristetes Mietverhältnis durch jede Partei auf den nächsten gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Termin gekündigt werden, ohne dass es der Angabe eines besonderen Grundes bedarf (Art. 266a Abs. 1 OR). Der Vermieter kann somit das Mietverhältnis neben anderem kündigen, um sein Eigentum auf die für ihn günstigste Weise zu nutzen, um grössere Umbau- oder Renovierungsarbeiten auszuführen, um seinen Ertrag auf dem Mietobjekt zu maximieren oder aus anderen berechtigten Gründen.
Anfechtbarkeit der Kündigung
Die Kündigung von Wohnräumen ist jedoch anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR sowie Art. 271a OR). Im Allgemeinen liegt ein solcher Fall vor, wenn für die Kündigung kein objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse vorliegt, ausschliesslich der Schikane dient oder die Interessen in einem offensichtlichen Missverhältnis berücksichtigt. Hierfür genügt es aber nicht, dass die Kündigung für den Mieter einen Härtefall bedeutet.
Prüfung der Kündigungsgründe
Zur Beantwortung der rechtlichen Frage, ob die Kündigung dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspricht, müssen die tatsächlichen Motive des Kündigenden bekannt sein. Das Gericht muss sich in den Zeitpunkt versetzen, in dem die Kündigung ausgesprochen wurde. Spätere Entwicklungen zur Klärung der Absichten zum Zeitpunkt der Kündigung können allenfalls dazu beitragen.
Die Partei, welche die Kündigung aufheben möchte, muss die Umstände nachweisen, aus denen sich ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ableiten lässt. Der Kündigende ist jedoch verpflichtet, zur Wahrheitsfindung beizutragen, was insbesondere bedeutet, die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR). Bei der Kündigungsanfechtung muss er damit alle für den Nachweis der besagten Gründe notwendigen Unterlagen vorlegen.
Beim Erhalt einer Kündigung empfiehlt es sich daher, sofort vom kündigenden Vermieter schriftlich eine Begründung der Kündigung zu verlangen, damit diese Gründe im Hinblick auf eine allfällige Anfechtung der Kündigung auf deren Rechtmässigkeit geprüft werden können.
Besonderheiten bei der Kündigung wegen Renovierungsarbeiten
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wurde eine mit der Ausführung von Renovierungsarbeiten begründete Kündigung beispielsweise in den folgenden Fällen als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben beurteilt.
Das Umbauprojekt entbehrt vollständig einer greifbaren Realität bzw. es kann nicht nachvollzo-gen werden, dass die geplanten Arbeiten notwendig sind und ob sie hierzu den Auszug der Mieter erfordern. Dies gilt ebenso, falls sich herausstellt, dass die Anwesenheit des Mieters keine oder nur unwesentliche Schwierigkeiten oder Verzögerungen verursachen würde, z.B. im Falle der Ausbesserung von Anstrichen oder bei Aussenarbeiten. Weiter muss der Vermieter ein genügend ausgereiftes Projekt vorweisen, damit konkret festgestellt werden kann, dass die Anwesenheit des Mieters die Arbeiten behindern würde. Auf der Basis des vorgebrachten und bewiesenen Sachverhalts muss sich das Gericht vom Vorliegen eines Umbauprojekts, der Bereitschaft und Möglichkeit des Vermieters zu dessen Realisierung sowie der Notwendigkeit des Auszugs des Mieters überzeugen können.
Vorgehen nach Erhalt der Kündigung
Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen (Art. 273 Abs. 1 OR). Gleichzeitig kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen (Art. 273 Abs. 2 OR). Das Verfahren vor der örtlich zuständigen Mietschlichtungsbehörde ist dabei kostenlos.
Gestützt darauf empfiehlt es sich, bei Unklarheit über die Gültigkeit der Kündigung diese vorsorglich anzufechten und eine längst mögliche Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen. Damit sollte in jedem Fall genügend Zeit bleiben, um mit anwaltlicher Hilfe die Rechtmässigkeit der Kündigung bzw. die geltend gemachten Kündigungsgründe zu prüfen.
Zu ergänzen bleibt, dass eine Erstreckung ausgeschlossen ist, wenn ein Kündigungsgrund nach Art. 272a OR vorliegt, insbesondere bei Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung des Mieters.
