Wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht verlässt, hat der Vermieter die Möglichkeit, beim Gericht die Mieterausweisung zu beantragen. Wenn die Rechts- und Sachlage klar ist, kann die Mieterausweisung auf schriftliches Gesuch des Vermieters im Rahmen eines summarischen Verfahrensgerichtlich entschieden werden. Im Gegensatz zu ordentlichen Verfahren muss bei summarischen Verfahren vorgängig keine Schlichtungsverhandlung durchgeführt werden, was zu erheblichen Zeitersparnissen führt. Zudem fallen die Gerichts-und Prozesskosten in der Regel tiefer aus, als bei einem ordentlichen Verfahren, da das Verfahren schriftlich, d.h. ohne mündliche Hauptverhandlung, durchgeführt wird.
Rechtsschutz in klaren Fällen
Damit das summarische Verfahren unter dem Titel „Rechtsschutz in klaren Fällen“ möglich ist, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dies führt in der Praxisteilweise zu Schwierigkeiten. Insbesondere bei ausserordentlichen Kündigungen infolge Zahlungsverzugs ist darauf zu achten, dass der vorgesehene Ablauf für die Kündigung strikt eingehalten wird, da es ansonsten zu Verzögerungen oder zur Abweisung des Ausweisungsbegehrens führen kann.
Im summarischen Verfahren gilt eine sogenannte Beweismittelbeschränkung, was bedeutet, dass der Sachverhalt entweder unbestritten sein muss oder direkt, d.h. mit schriftlichen Belegen, beweisbar sein muss. Begehrt ein Vermieter die Mieterausweisung muss er also darlegen können, dass er korrekt gekündigt hat. Insbesondere bei ausserordentlichen Kündigungen infolge Zahlungsverzugs des Mieters ist nachweisen, dass der gesetzliche Ablauf zur ausserordentlichen Kündigung korrekt eingehalten wurde. Können diese Nachweise nicht erbracht werden, empfiehlt es sich regelmässig, nochmals von vorne zu beginnen, zumal der Nachweis der korrekt erfolgten Kündigung auch im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens zu erbringen ist. Sodann muss nebst der Rechtslage auch die Sachlage klar sein. Schwierigkeiten können sich beispielsweise dann ergeben, wenn entweder ein Untermietverhältnis besteht oder wenn die Wohnung erst nach Mietbeginn als Familienwohnung genutzt wird.
Für rechtsunkundige Vermieter empfiehlt sich der Beizug eines Rechtsanwaltes oder die Inanspruchnahme einer Beratung zu Vermeidung von Fehlern bei der Kündigung des Mietverhältnisses und der Sammlung der notwendigen Beweise für das bevorstehende Ausweisungsverfahren.
Kosten
Wird ein Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren gutgeheissen, so wird der Mieter in aller Regel dazu verpflichtet die Kosten für das Gerichtsverfahren zu übernehmen und dem Vermieter zusätzlich eine Parteientschädigung zu zahlen. Der Vermieter muss diese Kosten zwar in Form der anfallenden Gerichts- und seiner eigenen Parteikosten vorauszahlen, hat aber mit dem Ausweisungsurteil einen definitiven Rechtsöffnungstitel um die Kosten auch im Rahmen eines Betreibungsverfahrens vom Mieter erhältlich zu machen.
